Guía de la LAU: qué debe cumplir un contrato de alquiler de vivienda

La duración se pacta libremente, pero si es inferior a 5 años (7 si el arrendador es una empresa) el contrato se prorroga cada año de forma obligatoria para el propietario hasta llegar a ese mínimo. El inquilino puede no renovar avisando con 30 días de antelación. El propietario persona física solo puede recuperar la vivienda antes si la necesita para él o sus familiares cercanos, si lo previó en el contrato y lo comunica con al menos dos meses de antelación (art. 9.3).

Cumplido ese mínimo, entra la prórroga tácita del artículo 10. Para los vencimientos hasta el 14 de noviembre de 2026, si nadie avisa (el arrendador con 4 meses y el inquilino con 2), el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más. Para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 cambia la regla: las prórrogas son de 5 años (7 si el arrendador es empresa), el arrendador tiene que avisar con 6 meses y, si no renueva, debe en general una indemnización al inquilino, salvo en los casos que prevé la norma (por ejemplo, que necesite la vivienda para sí o su familia).

Además, el RDL 29/2026 permite al inquilino de vivienda habitual pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, por anualidades, si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y está al corriente de pago (también en los 8 meses anteriores), con algunas excepciones. En zonas de mercado tensionado existe otra prórroga de hasta 3 años, incompatible con la anterior.

La renta inicial es libre salvo en las zonas de mercado tensionado declaradas por cada comunidad autónoma, donde hay límites (art. 17.6 y 17.7). La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé, una vez al año en la fecha de aniversario, y la subida no puede superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE cada mes. Si se pactó actualizar pero no con qué índice, se aplica el IRAV.

Para las actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 hay un tope adicional: si la renta ya supera el límite del sistema estatal de índices de referencia, no puede subir; en los demás casos se aplica lo pactado sin superar el IRAV y, si no hay pacto sobre la cuantía, la subida máxima es del 2 %. La subida hay que notificarla por escrito y se cobra desde el mes siguiente.

Puedes calcularla con la calculadora de actualización de renta, que tiene los últimos datos del IPC y del IRAV.

La fianza en metálico es obligatoria: una mensualidad en vivienda y dos en locales (art. 36). No se actualiza durante los primeros 5 o 7 años. Además se puede pedir una garantía adicional (aval, depósito) de hasta dos mensualidades en vivienda habitual y de una en vivienda temporal. En muchas comunidades autónomas el arrendador tiene que depositar la fianza en un organismo público.

Al terminar, el propietario puede descontar de la fianza los daños y las deudas acreditadas. Si no la devuelve en un mes desde la entrega de llaves, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero. Para evitar discusiones, la ley da valor al documento firmado por ambas partes sobre el estado de la vivienda: usa un acta de entrega de llaves con fotografías.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (agencia, preparación, renovación) son siempre del arrendador y no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente. Los tributos de la vivienda, como el IBI, tampoco.

Los gastos generales de la comunidad y servicios se pueden pactar a cargo del inquilino solo por escrito y con su importe anual. Los suministros que se miden con contador (luz, agua, gas) los paga el inquilino.

El arrendador hace, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, salvo los daños causados por el inquilino. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario son del inquilino. Desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino pide por escrito una reparación urgente de habitabilidad, seguridad o salubridad y el arrendador no responde en 15 días, el inquilino puede hacerla y descontarla de las rentas siguientes (art. 21.5).

Las obras de mejora del arrendador se notifican con 3 meses de antelación; las del inquilino necesitan permiso por escrito del propietario.

En vivienda habitual, el inquilino puede desistir pasados 6 meses avisando con 30 días de antelación. En vivienda temporal, pasado un mes y con 10 días de aviso. Desde el 8 de octubre de 2026 el desistimiento no genera indemnización para el arrendador, así que ya no vale la cláusula de una mensualidad por año que falte.

Si las dos partes están de acuerdo, el contrato se puede terminar en cualquier momento por mutuo acuerdo. Tienes los modelos en el documento de rescisión de alquiler y lo explicamos en cómo rescindir un contrato de alquiler.

El inquilino tiene un derecho de adquisición preferente: puede comprar en las mismas condiciones en los 30 días naturales siguientes a la notificación de la venta (tanteo) o, si no se le notificó, deshacer la venta en los 30 días siguientes a conocerla (retracto). Desde el 8 de octubre de 2026 este derecho no se puede renunciar en el contrato.