¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve en una compraventa?
Antes de comprar una casa, el contrato de arras es el paso decisivo. Aquí te explicamos de forma sencilla todo lo que necesitas saber para firmar con seguridad.
La compra de una vivienda no se hace de un día para otro. Entre que te decides por la casa y vas al notario, pasan semanas. Para asegurar que nadie más compre la casa mientras tramitas la hipoteca, existe el contrato de arras.
Puntos clave que aprenderás:
- Diferencia entre señal y arras
- Tipos de contratos existentes
- Consecuencias de echarse atrás
- Qué debe incluir obligatoriamente
1. ¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado entre comprador y vendedor donde se pacta la reserva de la compraventa de un inmueble entregando una cantidad de dinero (señal) a cuenta del precio total. Este documento compromete a ambas partes a firmar la escritura pública en un plazo determinado bajo unas condiciones pactadas.
2. ¿Para qué sirve un contrato de arras?
Su función es doble y protege a ambas partes:
- Para el comprador: Se asegura la vivienda, evitando que el vendedor acepte otra oferta superior mientras él tramita su hipoteca.
- Para el vendedor: Se asegura la venta y recibe un adelanto económico, confirmando que el interés del comprador es real.
3. ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio por ley, se puede ir directamente al notario. Sin embargo, es altamente recomendable. Sin arras, cualquiera de las partes puede echarse atrás hasta el último minuto sin ninguna consecuencia económica, dejando a la otra parte con los gastos de gestión, tasación o mudanza ya pagados.
4. Tipos de contrato de arras (clave para evitar problemas)
No todas las arras son iguales. Dependiendo de cómo se redacte el contrato, las consecuencias de romperlo cambian radicalmente.
Arras Penitenciales
Art. 1454 Código Civil
Son las más habituales. Permiten a las partes desistir del contrato libremente asumiendo una penalización.
Si incumple el comprador: pierde la señal.
Si incumple el vendedor: devuelve el doble.
Arras Confirmatorias
Art. 1124 Código Civil
Son un simple anticipo. No permiten echarse atrás. Si alguien incumple, la otra parte puede obligarle a firmar.
Se puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante un juez o indemnización por daños.
Arras Penales
Art. 1152 Código Civil
Fijan una indemnización por incumplimiento, pero no permiten desistir. Se puede exigir el dinero Y ADEMÁS el cumplimiento.
Pérdida de señal (o devolución doble) + Posibilidad de exigir cumplimiento forzoso.
5. ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
6. ¿Qué pasa si una de las partes incumple?
El incumplimiento suele darse porque el comprador no consigue financiación o el vendedor encuentra una oferta mejor. Si firmasteis arras penitenciales (lo más recomendable entre particulares), la solución es automática:
Si incumple el COMPRADOR
Pierde la cantidad entregada como señal. No tiene que pagar nada más, pero no recupera su dinero.
Si incumple el VENDEDOR
Debe devolver al comprador el dinero que recibió MÁS otra cantidad igual (devolverlas duplicadas).
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre 'señal' y 'arras'?
¿Es obligatorio ir al notario para firmar unas arras?
¿Quién se queda el dinero de las arras?
¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?
En conclusión
El contrato de arras es tu mayor garantía antes de la compra. Tómate tu tiempo, elige bien el tipo de arras y, ante la duda, consulta a un experto.
Aviso Legal: El contenido de esta página es meramente informativo y educativo. No sustituye al asesoramiento legal profesional. Las leyes pueden variar o ser modificadas. Para decisiones importantes sobre su patrimonio, recomendamos consultar siempre con un abogado especializado.