Cómo echar a un inquilino que no paga: el procedimiento legal paso a paso

El impago del alquiler es una de las mayores preocupaciones de cualquier propietario. Cuando un mes se retrasa, luego otro, y los mensajes o llamadas son ignorados, la desesperación puede llevar a buscar atajos. Sin embargo, en España, el domicilio es inviolable (artículo 18.2 de la Constitución), y el proceso para recuperar la posesión de una vivienda arrendada debe seguir estrictamente los cauces legales.

Actuar por cuenta propia, sin asesoramiento ni orden judicial, no solo no resolverá el problema, sino que te convertirá de víctima en agresor ante la ley. Esta guía detallada explica la normativa vigente y el procedimiento exacto que debes seguir para proteger tu propiedad, recuperar las rentas impagadas y evitar incurrir en responsabilidades penales.

El primer paso formal es enviar un requerimiento de pago documentado. No bastan los mensajes de WhatsApp o los correos electrónicos comunes; la documentación debe ser fehaciente, es decir, debe probar el contenido y la recepción.

Para ello, el burofax con acuse de recibo y certificación de texto es la herramienta legal estándar. Un buen modelo burofax para echar inquilino debe contener:

• La identificación clara de ambas partes.
• La referencia al contrato de arrendamiento y a la vivienda.
• El desglose exacto de los meses y cantidades adeudadas.
• Un plazo estricto para abonar la deuda (generalmente entre 5 y 10 días).
• La advertencia expresa de que, de no producirse el pago, se iniciarán acciones judiciales de desahucio.

Según el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), si el inquilino no atiende a este requerimiento previo tras un plazo de 30 días, perderá el derecho a "enervar" la acción de desahucio (es decir, no podrá quedarse pagando a última hora en el juzgado).

Si el plazo otorgado en el burofax vence sin que el inquilino pague, el siguiente paso es interponer una demanda civil de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas en el juzgado de primera instancia del partido judicial donde se ubica la vivienda.

Para este trámite, es obligatoria la intervención de un abogado y un procurador (cuando la cantidad anual de rentas supera los 2.000€, que es en la práctica totalidad de los casos). En la demanda se solicitará:

1. La resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento (art. 27 de la LAU).
2. El desalojo del inmueble y entrega de la posesión.
3. La condena al pago de las rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega de llaves.
4. El abono de las costas judiciales.

Admitida la demanda, el juzgado emitirá un decreto requiriendo al inquilino para que en 10 días desaloje el inmueble, pague o se oponga. Simultáneamente, el juzgado ya fijará fecha para un posible juicio (si hay oposición) y fecha para el lanzamiento (el desalojo físico por parte de la comisión judicial).

Ojo al contar esos 10 días: son días hábiles. A efectos procesales no cuentan los sábados, los domingos, los días del 24 de diciembre al 6 de enero, el mes de agosto ni los festivos nacionales, autonómicos y locales (artículo 130.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Para calcular bien el plazo, consulta los festivos de tu comunidad y de tu municipio en el calendario laboral de cada comunidad.

Una situación que los propietarios deben comprender es el concepto de enervación. Consiste en la posibilidad legal que tiene el inquilino demandado de paralizar el desahucio abonando todas las cantidades debidas hasta ese instante.

Limitaciones de la enervación:

• El inquilino solo puede enervar la acción una única vez a lo largo de todo el contrato. Si vuelve a impagar meses después, un segundo desahucio será definitivo e improrrogable.
• No habrá lugar a la enervación si el propietario envió un requerimiento fehaciente (burofax) reclamando el pago con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda.

Uno de los grandes mitos es que un desahucio se resuelve en "desahucio exprés" de un mes. La realidad judicial es distinta. En la actualidad, el tiempo estimado depende enormemente de la saturación del juzgado correspondiente.

Fases y tiempos medios:

• Admisión de la demanda: De 1 a 2 meses desde su presentación.
• Notificación al inquilino: De 1 a 3 meses. (A menudo, los inquilinos evitan recoger notificaciones, obligando a publicarlas por edictos, lo que retrasa el proceso).
• Oposición o vista: Si el inquilino solicita asistencia jurídica gratuita (abogado de oficio) o presenta oposición formal, el juicio puede demorarse entre 3 y 5 meses más.
• Lanzamiento: Una vez dictada la sentencia o resolución, el lanzamiento físico suele ejecutarse entre el mes 6 y el mes 10 del inicio del proceso global.

En total, sé realista: un procedimiento sin complicaciones dura unos 6 meses, pero un procedimiento con triquiñuelas legales del inquilino puede llegar a los 10 o 12 meses.

La nueva ley para echar inquilinos (fruto de las modificaciones en la Ley de Vivienda 12/2023 y sus posteriores prorrogaciones hasta 2026) ha introducido requisitos estrictos para los desahucios si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social.

Si el propietario es considerado "Gran Tenedor" (posee 5 o más inmuebles urbanos residenciales):Deberá someterse obligatoriamente a un proceso de intermediación y conciliación previo a la demanda a través de las administraciones públicas (servicios sociales) para buscar alternativas habitacionales para el inquilino vulnerable.

Si el propietario es "Pequeño Tenedor" (menos de 5 viviendas):Debe especificar en la demanda si la vivienda es o no la habitual del demandado, y el juzgado notificará a servicios sociales. Aunque el pequeño tenedor está más protegido y su proceso es más ágil, si servicios sociales emite un informe de vulnerabilidad severa, el juzgado puede acordar la suspensión temporal del lanzamiento por unos meses (entre 1 y 2 meses adicionales).