Contrato de arras: cuánto se paga y qué porcentaje es habitual
Una de las dudas más frecuentes al reservar una vivienda es saber cuánto dinero hay que adelantar. ¿Es obligatorio pagar el 10%? ¿Puedo pagar menos si no tengo liquidez? ¿Qué riesgos corro si pago demasiado?
En este artículo aprenderás:
- El porcentaje estándar del mercado
- Por qué no siempre es buena idea pagar poco
- Riesgos financieros para comprador y vendedor
¿Existe una cantidad mínima o máxima en un contrato de arras?
La respuesta corta es no. La ley no establece ninguna cantidad mínima ni máxima para formalizar un contrato de arras.
El Código Civil español se basa en el principio de autonomía de la voluntad de las partes. Esto significa que comprador y vendedor pueden pactar libremente la cantidad que consideren oportuna para sellar el compromiso.
Sin embargo, que no haya ley no significa que no haya costumbre o "ley de mercado". Para entender mejor las implicaciones legales de este acuerdo, te recomendamos revisar nuestra guía sobre tipos de contrato de arras.
¿Cuánto se paga habitualmente en un contrato de arras?
Aunque la cantidad es libre, la práctica habitual en el mercado inmobiliario español sitúa el importe de las arras en el 10 % del precio de compraventa.
Ejemplo práctico:
Para una vivienda con un precio de venta de 200.000 €, lo habitual sería entregar unas arras de 20.000 € (10%).
Este dinero no es un pago "extra", sino un adelanto. Aprende más sobre qué es un contrato de arras y cómo funciona su descuento del precio final.
¿Por qué se suele pagar un 10 % en las arras?
El 10% no es una cifra aleatoria. Busca un equilibrio en el riesgo que asumen ambas partes, especialmente cuando se firman arras penitenciales.
- Para el CompradorEs una cantidad lo suficientemente alta como para que el vendedor se lo piense dos veces antes de romper el contrato (tendría que devolver el doble).
- Para el VendedorEs una garantía de solvencia e interés real del comprador. Si el comprador se echa atrás, el vendedor se queda con una indemnización considerable por el tiempo perdido.
¿Se puede pagar menos del 10 % en un contrato de arras?
Sí, es posible. A veces se firman arras por importes simbólicos (3.000 € o 5.000 €), especialmente si la firma ante notario va a ser muy pronto (en una o dos semanas).
¡Cuidado con pagar muy poco!
Si das una señal muy baja (ej. 1.000 €), el vendedor puede recibir una oferta mejor de otro comprador y no le importará devolverte el doble (2.000 €) para vender la casa más cara a otro. Una señal baja protege poco tu compra.
¿Y se puede pagar más del 10 %?
También es posible. Ocurre a menudo cuando el comprador tiene mucha liquidez y quiere reducir el importe de la hipoteca que pedirá después, o cuando el vendedor necesita dinero urgente antes de la firma.
El riesgo aquí es para el comprador: si por cualquier motivo (ej. problemas registrales o denegación de hipoteca) la operación no sale, tiene mucho más dinero "atrapado" en manos del vendedor que tendrá que reclamar.
Factores que influyen en cuánto se paga en las arras
Descubre los elementos clave que suelen mover la balanza hacia arriba o hacia abajo y los problemas en el contrato de arras que debes evitar.
Precio de la vivienda
En viviendas de lujo o muy caras, el porcentaje suele bajar (un 5% puede ser ya una suma muy importante).
Plazo de firma
Si pides un plazo muy largo (ej. 3-4 meses) para firmar, el vendedor exigirá unas arras mayores como garantía.
Necesidad de financiación
Si dependes de una hipoteca al límite, intenta no adelantar demasiado capital por si el banco te dice que no.
Riesgos de no definir bien el importe de las arras
- Perder ahorros: Si entregas demasiado y te deniegan la hipoteca (sin cláusula de protección), pierdes mucho dinero.
- Bloqueo de la compra: Si entregas muy poco, te arriesgas a que el vendedor use tu contrato solo como "plan B" mientras busca a alguien que pague más.
- Problemas fiscales: Cantidades muy elevadas en efectivo no están permitidas (límite 1.000 € entre empresario/profesional, aunque entre particulares es más laxo, se recomienda siempre transferencia o cheque bancario para trazabilidad).
Preguntas frecuentes sobre cuánto se paga en un contrato de arras
¿Es obligatorio pagar un 10 % en las arras?
¿Qué pasa si desisto tras pagar las arras?
¿Las arras se descuentan del precio final?
¿Puedo negociar el importe de las arras?
Conclusión
El importe de las arras es una decisión estratégica. Ni muy poco para no arriesgar la reserva, ni demasiado para no comprometer tu liquidez innecesariamente. Si tienes dudas, consulta nuestra guía completa sobre qué es un contrato de arras.
Aviso Legal: La información contenida en este artículo es meramente informativa y no constituye asesoramiento legal. Las circunstancias de cada operación inmobiliaria son únicas. Recomendamos siempre la revisión de documentos legales por parte de un abogado colegiado antes de su firma.