Calculadora de plusvalía municipal 2026

Calcula cuánto pagarás de plusvalía municipal (IIVTNU) al vender, heredar o donar un inmueble. La calculadora aplica los dos métodos de la ley, el objetivo y el real, y elige el que te sale más barato.

Resultado

Rellena al menos el valor catastral del suelo y las fechas. Con los precios de compra y venta y el valor catastral total también calculamos el método real y te decimos cuál te sale más barato.

Calculadora orientativa con los coeficientes máximos de 2026. El importe definitivo depende de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento (tipo, coeficientes, reducciones y bonificaciones).

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano desde que se adquiere un inmueble hasta que se transmite, ya sea por venta, herencia o donación. Lo regulan los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y cada ayuntamiento fija el tipo y los coeficientes dentro de los máximos legales.

Cómo se calcula: método objetivo y método real

Método objetivo. Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos de tenencia (como máximo 20). Si el periodo es inferior a un año, el coeficiente se prorratea por meses completos. El ayuntamiento puede aplicar coeficientes menores y, tras una revisión catastral, reducir el valor del suelo hasta un 60 % durante cinco años.

Método real. Base imponible = (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total). Solo cuenta la parte de la ganancia que corresponde al suelo.

Se paga por la base imponible más baja de las dos. Sobre ella se aplica el tipo municipal (hasta el 30 %) y, en su caso, las bonificaciones de la ordenanza, por ejemplo en las herencias de la vivienda habitual. Si vendes, la plusvalía también cuenta como gasto en el IRPF: calcúlalo con la calculadora del IRPF por la venta de vivienda.

Tabla de coeficientes máximos de plusvalía en 2026

El Real Decreto-ley 16/2025, que actualizaba los coeficientes para 2026, fue derogado el 27 de enero de 2026. Por eso, desde el 28 de enero se aplican los mismos coeficientes máximos que en 2024 y 2025. Para las transmisiones del 1 al 27 de enero de 2026 rigen los del RDL 16/2025, y la calculadora los aplica automáticamente.

Años de tenencia	Coeficiente máximo
Menos de 1 año	0,15
1 año	0,15
2 años	0,14
3 años	0,14
4 años	0,16
5 años	0,18
6 años	0,19
7 años	0,20
8 años	0,19
9 años	0,15
10 años	0,12
11 años	0,10
12 años	0,09
13 años	0,09
14 años	0,09
15 años	0,09
16 años	0,10
17 años	0,13
18 años	0,17
19 años	0,23
20 años o más	0,40

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Gastos de compraventa · Guía del contrato de arras · Contrato de compraventa entre particulares

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?

La paga el vendedor, que es quien obtiene el incremento de valor del terreno, aunque puede pactarse que la asuma el comprador. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble. Si el vendedor no es residente en España, el comprador actúa como sustituto y debe pagarla, por eso suele retenerse en la escritura.

¿Qué método de cálculo me conviene: objetivo o real?

El que dé una base imponible más baja. La ley permite elegir el método real (la ganancia efectiva que corresponde al suelo) cuando es inferior al objetivo (valor catastral del suelo por coeficiente). Esta calculadora compara los dos y aplica el más favorable.

¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?

Sí. A partir de 20 años de tenencia se aplica el coeficiente máximo más alto de la tabla (0,40 sobre el valor catastral del suelo en 2026). Solo no se paga si se acredita que no ha habido incremento de valor, es decir, si el precio de venta es igual o inferior al de compra.

¿Cuándo no se paga plusvalía?

Cuando no hay incremento de valor (se acredita con las escrituras de compra y venta, sin contar gastos ni impuestos), en las transmisiones entre cónyuges o a los hijos por separación o divorcio y en la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario, entre otros supuestos de la Ley de Haciendas Locales.

¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía?

En una compraventa o donación, 30 días hábiles desde la transmisión. En una herencia, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide dentro del plazo inicial. Muchos ayuntamientos funcionan en régimen de autoliquidación.

¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?

En el recibo del IBI, que desglosa el valor catastral total y el del suelo, o en la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital o Cl@ve.

¿La plusvalía municipal se descuenta en el IRPF?

Sí. Para el vendedor es un gasto de la venta: se resta del valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.

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