Tipos de contratos de arras: diferencias y consecuencias legales
No todas las arras son iguales. Elegir mal el tipo de contrato puede obligarte a comprar una casa que ya no quieres o hacerte perder miles de euros.
Cuando vas a firmar la reserva de una vivienda, es vital entender qué estás firmando. Aunque comúnmente llamamos "arras" a cualquier entrega de dinero a cuenta, el Código Civil y la jurisprudencia distinguen tres figuras con consecuencias radicalmente distintas.
¿Cuántos tipos de contrato de arras existen?
- 1Arras Penitenciales (o de desistimiento)
- 2Arras Confirmatorias
- 3Arras Penales
Arras Penitenciales
¿En qué consisten?
Son las únicas que permiten a las partes desistir del contrato libremente. Es decir, cualquiera puede echarse atrás sin tener que alegar una causa justificada (como la denegación de hipoteca), simplemente pagando la "multa" establecida.
¿Cuándo se usan?
Son las más habituales y recomendables entre particulares, ya que ofrecen una salida pactada si surgen imprevistos.
Consecuencias
- ●Si desiste el comprador: Pierde la cantidad entregada como señal.
- ●Si desiste el vendedor: Debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Reguladas en Art. 1454 Código Civil
Arras Confirmatorias
¿En qué consisten?
Actúan como un simple anticipo o "paga y señal" a cuenta del precio. Su función principal es confirmar que existe un contrato de compraventa vinculante. No otorgan facultad de desistimiento.
¿Cuándo se usan?
Cuando ambas partes están 100% seguras de querer comprar/vender y quieren bloquear la operación para que nadie se pueda echar atrás.
Consecuencias
Si una parte incumple, la otra parte perjudicada puede elegir entre:
- 1.Exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante un juez (obligar a comprar/vender).
- 2.Solicitar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios (que habrá que probar).
Arras Penales
¿En qué consisten?
Funcionan como una garantía. Establecen una cuantía indemnizatoria fija para el caso de incumplimiento, pero no liberan de la obligación de cumplir el contrato.
¿Cuándo se usan?
Son poco habituales entre particulares. Se usan cuando se quiere fijar de antemano el importe de los daños en caso de incumplimiento, para no tener que probarlos judicialmente.
Consecuencias
Si se produce incumplimiento:
- ●Se pierde la señal (o se devuelve doblada) en concepto de pena.
- ●ADEMÁS, la parte cumplidora puede exigir judicialmente que se realice la compraventa.
Comparativa rápida
| Tipo de arras | ¿Permite desistir? | Consecuencia principal |
|---|---|---|
| Penitenciales | SÍ | Pérdida de señal o devolución duplicada. Se acaba el contrato. |
| Confirmatorias | NO | Reclamación judicial para forzar la compra o indemnización variable. |
| Penales | NO | Penalización pactada + Posible reclamación de cumplimiento forzoso. |
Nota importante: No especificar el tipo de arras en el contrato es uno de los errores más graves. Si el contrato es ambiguo, los jueces suelen interpretar que son confirmatorias (las que no permiten echarse atrás).
¿Qué tipo de contrato de arras es más recomendable?
Para la inmensa mayoría de compraventas entre particulares, recomendamos las arras penitenciales.
¿Por qué? Porque ofrecen seguridad jurídica clara (sabes exactamente cuánto pierdes si te retiras) y evitan pleitos largos. Si surge un problema grave (deniegan hipoteca, enfermedad, cambio vital), puedes salir del contrato pagando la penalización sin ir a juicio.
Problemas frecuentes al elegir mal el tipo de arras
Pérdida total de la señal: Firmar sin cláusulas de salida por financiación.
Devolución duplicada inesperada: Para vendedores que firman arras penitenciales sin saber que si venden a otro, pagan el doble.
Demandas judiciales: Quedar atrapado en unas arras confirmatorias cuando ya no puedes comprar.
Bloqueo de la compraventa: La vivienda queda legalmente bloqueada mientras se resuelve el conflicto en tribunales.
Preguntas Frecuentes
¿Qué tipo de contrato de arras es más habitual?
¿Se puede cambiar el tipo de arras una vez firmado el contrato?
¿Qué pasa si el contrato no especifica el tipo de arras?
¿Es obligatorio firmar arras penitenciales?
🧠 Conclusión: elige bien el tipo de contrato de arras
El éxito de tu compraventa depende de este documento. No te arriesgues con modelos genéricos o decisiones precipitadas. Entiende lo que firmas o busca ayuda profesional.
Aviso Legal: La información jurídica mostrada en esta página tiene carácter meramente divulgativo y no constituye asesoramiento legal personalizado. Las leyes y jurisprudencia pueden variar. Para decisiones vinculantes sobre patrimonio inmobiliario, recomendamos encarecidamente la contratación de un abogado especializado.