Calculadora del IRPF por la venta de vivienda

Calcula la ganancia patrimonial y lo que pagarás en la declaración de la renta por vender un piso o una casa, con las exenciones por reinversión y para mayores de 65 años.

Resultado

Indica los precios y las fechas de compra y de venta. Si es tu vivienda habitual, marca la casilla para ver las exenciones.

Calculadora orientativa para el régimen común (no País Vasco ni Navarra), con la escala del ahorro de 2026. No sustituye a la declaración ni al asesoramiento fiscal.

Cómo tributa la venta de una vivienda en el IRPF

Al vender un inmueble obtienes una ganancia patrimonial si lo vendes por más de lo que te costó. Se calcula así: valor de transmisión (precio de venta menos los gastos que pagas como vendedor, incluida la plusvalía municipal) menos valor de adquisición (precio de compra más los gastos e impuestos de la compra y las mejoras, y menos las amortizaciones si estuvo alquilada).

La ganancia se suma a tu base del ahorro, junto con los intereses, dividendos y otras ganancias del año, y tributa por tramos:

Base del ahorroTipo (estatal + autonómico)
De 0 a 6000 €19 %
De 6000 a 50.000 €21 %
De 50.000 a 200.000 €23 %
De 200.000 a 300.000 €27 %
Más de 300.000 €30 %

Cuándo no se paga

  • Si vendes por menos de lo que te costó (con los gastos): hay pérdida y puedes compensarla con otras ganancias.
  • Si tienes 65 años o más, o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia, y vendes tu vivienda habitual.
  • Si reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores a la venta (si reinviertes una parte, la exención es proporcional).
  • Si tienes 65 años o más y destinas lo obtenido a una renta vitalicia asegurada en 6 meses, hasta 240.000 €.

Antes de vender, calcula también la plusvalía municipal, que se resta como gasto, y deja claros los gastos en el contrato de compraventa o en las arras.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga en Hacienda por vender un piso?
Se tributa por la ganancia, no por el precio: la diferencia entre lo que obtienes al vender (menos los gastos de la venta) y lo que te costó (más los gastos de la compra y las mejoras). Esa ganancia va a la base del ahorro y tributa al 19 % los primeros 6.000 €, al 21 % hasta 50.000 €, al 23 % hasta 200.000 €, al 27 % hasta 300.000 € y al 30 % por encima.
¿Qué gastos puedo restar?
De la venta: la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal, el certificado energético y otros gastos que pagues tú. De la compra: notaría, registro, ITP o IVA y AJD, gestoría y las mejoras que hayas hecho. Los intereses de la hipoteca no se restan.
¿Cómo funciona la exención por reinversión?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Lo obtenido es el precio menos los gastos de venta y menos la hipoteca pendiente que canceles. Hay que indicarlo en la declaración.
¿Los mayores de 65 años pagan IRPF por vender su casa?
No, si venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta. También están exentas las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Si venden otro inmueble, pueden dejar exenta la ganancia que inviertan en 6 meses en una renta vitalicia asegurada, hasta 240.000 €.
¿Qué son los coeficientes de abatimiento?
Una reducción para inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994. Reduce un 11,11 % por cada año de antigüedad hasta 1996 que exceda de dos la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Solo se aplica mientras la suma de los precios de venta de los bienes con este beneficio no supere 400.000 € desde 2015.
¿Si la vivienda estuvo alquilada cambia algo?
Sí. Hay que restar del valor de adquisición las amortizaciones de los años en que estuvo alquilada, incluso si no las dedujiste, lo que aumenta la ganancia. La exención por reinversión solo se aplica a la vivienda habitual.
¿Cuándo se paga?
En la declaración de la renta del año siguiente al de la venta. Si el vendedor no es residente en España, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta del impuesto.

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